GetSignPackage(); ?> 绿地控股张玉良:转型不是去地产化-时代在线 - 时事 财经 产业-时代周报
  • 绿地控股张玉良:转型不是去地产化

    地产 > | Time Weekly - 2019-05-28 02:47:49 来源:时代周报
  • [摘要] 对于混改,张玉良颇有心得。他曾称,只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件,绿地模式是可以复制的。未来,绿地准备参与央企的改革,参与各省地方混合所有制的改

    时代周报记者 杨静 发自上海

    27岁的绿地控股(以下简称“绿地”)和63岁的张玉良,还能擦出什么样的火花?

    至少张玉良自己认为,只要还有能力以及身体条件允许,股东支持他在董事长位置上坐下去,他就会继续。“因为之前做得不够好,所以我要更加努力。”在5月16日的绿地集团年度股东大会上,张玉良坦陈。

    坐拥万亿元总资产,如今的绿地已经不再是一家纯粹的房地产公司。

    张玉良带领着这头“大象”,从之前以房地产为主业,大基建、大金融和大消费协同发展的战略,进一步升级,重组成立大基建、商贸和酒店旅游三大产业集团,“地产+多元产业”全面推动房地产主业高质量的发展。

    绿地的多元化也已经不是在起步阶段。至少,根据2018年公布的年报显示,大基建的营业收入跟房地产已经接近,前者为1481亿元占据总营收的42。5%,后者为1615亿元占46%。而同比增长率上,前者为41。33%,远远超出后者的7。3%。这放诸任何一家多元化房企,都是不能想象的。

    中长期可观发展空间与短期的资本市场表现,有时候需要时间来熨平。对于近年来被其他房企赶超的规模体量、相对低迷的股价表现等,股东会上小股东们对公司提出了质疑。

    对此,张玉良回应,除非特殊情况,绿地在未来三年里实现20%‒30%的增长不是问题。

    另据时代周报记者了解,在今年绿地的工作重点中,继续推进混改是一方面,不排除通过子公司进行定增或者创造新的方案来进行定增;另一方面则是加快项目的结算。

    绿地式混改

    绿地在混改上,本就有着不容忽视的发言权。

    2015年通过引入五家投资机构入股金丰投资,绿地实现了整体上市,也创造了A股当时交易金额最大的一次“借壳”。这是绿地的辉煌时刻,也被外界认定为国企混改的典型案例。

    上市之时,绿地形成了多元化股权结构。占总股本28%左右的是公司的员工持股会上海格林兰投资;其次是上海市国资委旗下的三家国企,分别为:上海地产集团、中星集团和上海城投总公司;剩余股东占据24。92%。

    对于混改,张玉良颇有心得。他曾称,只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件,绿地模式是可以复制的。未来,绿地准备参与央企的改革,参与各省地方混合所有制的改革。

    的确,在此后的时间里,绿地在自身的股权层面不断推进混改。虽然上海国资是绿地控股最大的实际控制人,但是并不参与公司日常的运营。这也就意味着绿地的经营权主导权始终在职工持股会及管理层手上。

    在具体的业务层面,绿地还在推进着其他企业的混改。最早开启的是大基建领域的混改:2017年通过2亿元增资扩股贵州建工,再到2018年参与天津建工集团的混改。

    到了2019年,绿地又首次在大消费领域迈出混改的步伐,实现对东航股份旗下全资子公司—上海航空国际旅游集团有限公司的股权项目。

    “对于混合所有制改革而言,如果能在更高层面的母公司混改上有所突破,对于绿地而言是新的机会。”张玉良在股东会上表示。

    按照时代周报记者的了解,今年3月,张玉良见了国资委的相关领导,并受到了对方对绿地在混改尝试上的肯定和赞许。

    在股东会之前,阿里巴巴入股红星美凯龙一事触动了张玉良。“其实长期以来股东结构比较稳定的话,未必对市值有提振作用。加上绿地员工持股会里新员工比较少,对员工本身的积极性的刺激并不大。”他称,要是能在重要股东中有所变化,可能股价也会有所改变。

    进步和空间

    对于绿地近三年的发展,张玉良还是给出了相对满意的评价。利润、收入和负债结构,被认为是平衡的。

    根据公司2018年财报,绿地全年实现营业收入3484亿元,同比增长20%;3875亿元的销售额,同比增长了26%;利润总额243亿元,同比增长26%;净资产收益率增至17.14%,同比增长13%。

    负债结构上,2018年的有息负债余额为2689亿元,较年初减少71亿元,同时期内持有货币资金约810亿元,净负债率为171。83%,较2017年的206%有所回落;另外,经营性现金流量净额连续两年回正,达到422亿元。

    不过,张玉良对公司近三年的ROE指标更为满意。一是跟过去的绿地比,三年来净资产收益率每年增长13%、15%和17%;二是跟上海国企和央企比,绿地在2018年17%的数值至少是前者的2倍,后者的4倍。

    “绿地未来肯定还会保持高增长,在内部经营要求中,会比对外公开的还要高出10%‒15%。”张玉良在当天股东会上表示。

    产业协同的效应也在显现。大基建的营收在2018年开始跟房地产主业并驾齐驱。

    在绿地规划中,2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元,占据整个集团的半壁江山。

    事无完美。大基建在毛利率的表现上并不乐观。根据2018年的财报,仅为3.72%,同比减少0.03%;远比房地产主业27.01%的毛利率要低。

    “但今年大基建有望贡献更大规模的利润。”张玉良坦陈,绿地的大基建将会成为科技型的大基建,净资产回报率将能实现8%‒15%。

    张玉良认为,绿地的业务结构还是很有竞争力:“经历2015年和2016年的调整,2017年和2018年在持续稳步增长。”

    加快资金回流

    眼下,绿地也在推进销售去化率和项目结转。

    张玉良在股东会上算了一笔账,在截至目前6000多亿元已经销售了的货值中,33%左右为已经竣工的但并没有结转。

    “有的项目的结算周期是有点长。”张玉良表示,往往发生在定位高端的项目,或者规模大的社区,以及存在比较复杂问题的项目。

    从年报数据显示,绿地2018年的回款率的确有所下降,为77%,在此前的2016年和2017年分别为79.4%、80%。

    幸运飞艇游戏可行性的办法就是要继续推进项目去化和结算。

    绿地今年拿下的上海董家渡项目是一个再好不过的案例。据时代周报记者了解,这个总建面近120平方米的巨无霸项目,其预销售金额约700亿元,将在今年三季度率先推出商业和办公部分,住部分争取在年末进入销售。

    幸运飞艇游戏按照张玉良当天对时代周报记者的介绍,项目已经进入全线施工状态,此前尚未办下来的相关文件已经在近期内完成。

    “期待成为绿地在上海的地标。”他首度对外表示,如果有特殊需要,自持部分或许能稍作降低,比如可以根据重大工程规定中,通过对整栋楼引进大公司的方法进行。

    幸运飞艇游戏一些小股东对绿地为该项目提供担保的一份议案投出了反对票。

    “不用担心这个项目的资金。”张玉良回应小股东们的忧虑,绿地可以在这个项目上做到现金流的平衡。

    对于张玉良而言,外界的质疑对绿地而言是好事:“现在企业每天在奔跑式前进,路上有风有雨,风雨兼程是常态。”

    对话张玉良

    幸运飞艇游戏(Q:时代周报;A:张玉良)

    Q:怎么理解绿地的转型?

    A: 企业转型并不等同于去地产化。有的企业只是把房地产当做一个壳,这是经营的模式,而不是叫做去地产化。真正的去地产化是彻底放弃房地产开发。

    绿地做的是房地产+,围绕综合需求来进行转变,通过产业协同方式,也有经营的做法,但最终还是为了强化房地产主业。

    幸运飞艇游戏继续做房地产没有什么不好的,中国有这么大的市场,也没有任何一个行业像房地产一样能够有30多家收入达1000亿元的企业。既然这样,为什么不做好做精房地产。

    Q:绿地的发展特色是什么?

    A:绿地发展思路和其他企业还真不一样。抓住国家政策机遇贯彻我们的战略,这点,我认为把握得比较好。绿地希望把政策导向和市场规律结合起来,与各地政府实现共赢。

    特别是大基建板块,绿地抓住了深化国有企业改革的机遇,一夜时间之前就发展起来了。

    不仅如此,公司去年推进的“城际空间站”建设。绿地来负责建设好城市功能,不用政府的投资。这样不仅得到了地方的支持,反过来绿地也能借助地方的力量。

    再比如去年在服务进口博览会,绿地发展了贸易港,依靠国家品牌来进行全球采购。既服务了国家战略,又把商贸产业发展起来了。

    Q:认不认同绿地近两年来在规模上已经落后?

    A:其实绿地在2017年和2018年保持了持续稳步增长。绿地的业务结构是很有竞争力的,把城市功能、产业和房地产开发有机结合,这和其他企业差异很大。

    我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求,而不是单一追求今年建多少房子,明天就卖掉了。

    总体来说,绿地各方面保持良好,2018年公司交出了一份比较满意的答卷,至少打85分以上吧。当然,绿地还会保持较好的增长。今年将按照实现15%‒20%的目标增速前进。

    Q:既然这样,为什么绿地的市值并不高?

    A:因为产出和效益并不匹配,原因是多样的。当然也存在绿地没有做好工作的可能。其实绿地的资产回报率已经接近18%。市值与现状确实不符,做好企业的事情,加强市值管理,我期望能上去点。

    Q:怎么看待2019年的房地产发展形势?

    A:大基调应该会是稳中有降,不过市场空间仍然很大。

    关键是结构化、区域化差异会变得更加明显。一些地区会成长很快,一些地区可能成长不起来了。省会城市主要看政策和行政手段,政策一旦有松动,市场马上会上来。

    幸运飞艇游戏具体到一二线城市,一城一策,以地方政府为准。省会城市和二线城市应该会有一些松动。核心城市不一定能放松,一线城市放松的可能性几乎没有。

    当然,这段时间社会的资金成本、特别是债券成本明显降低了,这点反映到实体企业还需要一定的周期。

微信、微博以“社交+资讯”的形式出现,其他几家资讯平台中,今日头条一如既往地走技术分发的路线,UC、一点资讯、天天快报则越来越看重“技术+内容建设”的双重驱动。

长远来说,还是应当将土地增值税纳入房地产相关税收体系中,调整比重和税率,对于企业来说,会有比较直接的利好。

在GDP增速前三的地区中,云南超过贵州、西藏达到9.7%,成为一季度增速最高的省份。

“加征关税有利论”,究竟是一种无知还是一种伪装?


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